저는 세 가지에서 멈춥니다
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지난주에 “인스펙션 리포트가 50페이지나 나왔습니다. 이 정도면 계약을 깨는 것이 맞지 않습니까?”라고 물으신 분이 계셨습니다.
분량은 기준이 아닙니다. 인스펙션 리포트는 결함 목록이 아니라 집의 현재 상태를 적은 보고서입니다. 지은 지 30년 된 집이라면 40~50페이지는 오히려 평범합니다. 판단은 항목 수가 아니라 원인에서 갈립니다.
먼저 시계를 아셔야 합니다. NWMLS Form 35는 따로 기재하지 않으면 상호합의일로부터 10일 안에 승인, 해지, 추가 점검, 수리 요청 중 하나를 통지하도록 하고 있습니다. 추가 점검 기간은 인스펙터가 리포트에 전문가 확인을 권고했을 때 주어집니다. 그 한 줄이 시간을 만들어 줍니다.
그러면 리포트를 셀러에게 보내서 고쳐달라고 하면 되지 않습니까?
그렇게 하시면 안 됩니다. 셀러가 서면으로 요청하지 않는 한 리포트를 전달할 수 없고, 어기면 인스펙션 조건 자체가 포기된 것으로 처리됩니다. 그리고 수리 요청으로 넘어가는 순간 매수인은 해지할 수 있는 자리에서 회신을 기다리는 자리로 옮겨갑니다.
얼마 전 커클랜드의 1978년 주택이 그랬습니다. 인스펙터가 크롤스페이스 확인을 권했고, 추가 조사에서 여러 곳에 물이 고여 있었으며 조이스트 일부가 물러 있었습니다. 지하 확장 공간은 시 허가 기록에 없었습니다. 매도인은 배수 공사비를 부담하겠다고 했지만, 원인이 지하수위 쪽이라면 그 금액으로 끝나지 않습니다.
그러면 어디까지 넘어가고 어디에서 멈춰야 합니까?
저는 세 가지에서 멈춥니다. 구조에 손상이 확인된 경우, 지붕이나 벽체 목재가 썩은 경우, 그리고 크롤스페이스나 지하에 물이 여러 곳에서 발견되는 경우입니다.
이 셋의 공통점은 끝을 알 수 없다는 것입니다. 구조는 마감을 뜯기 전에는 범위가 나오지 않고, 인스펙션 기간에 벽을 열어보는 일은 셀러의 허락과 원상복구 책임이 따릅니다. 벽체 부식은 보이는 자리보다 넓은 경우가 많습니다. 물은 원인이 표면 배수인지 지하수위인지에 따라 비용이 몇 배로 달라집니다. 실거주 매수인이라면 이 셋은 가격 조정으로 덮지 않는 편이 낫습니다. 원인이 남아 있으면 같은 일이 다시 진행되기 때문입니다.
나머지 항목은 세 가지로 나눕니다. 첫째, 원인이 확인되었는가입니다. 천장 얼룩만으로는 지붕 누수인지 결로인지 알 수 없습니다. 원인을 모르는 항목은 협상 대상이 아니라 조사 대상입니다. 둘째, 고치면 끝나는가입니다. 흔적이 한 번인지 반복인지에 따라 성격이 달라집니다. 셋째, 돈으로 끝나는가입니다. 허가와 보험으로 번지는 항목은 가격 조정만으로 정리되지 않습니다. 소모품과 마감은 넘어가도 됩니다.
마지막으로 한 가지만 더 말씀드립니다. 기한 안에 통지하지 않으면 계약이 해지되는 것이 아니라 조건이 포기됩니다. 셀러는 아무것도 고칠 의무가 없어집니다. 침묵은 안전한 선택이 아닙니다.
집은 고쳐 쓰는 물건입니다. 다만 고칠 수 있는 것과 원인이 남는 것은 다릅니다. 50페이지에서 멈춰야 할 줄을 찾아내는 일, 주택 구매의 실력은 대개 거기에서 갈립니다.
참고: NWMLS Form 35(Inspection Addendum) 제3항 통지 기한, 제4항 리포트 전달, 제5항 추가 점검. RCW 18.280 워싱턴주 홈인스펙터 면허. 위 일수는 계약서에 별도로 기재하지 않았을 때의 기본값이며, 실제 거래에서는 서명한 계약서의 내용이 적용됩니다.
분량은 기준이 아닙니다. 인스펙션 리포트는 결함 목록이 아니라 집의 현재 상태를 적은 보고서입니다. 지은 지 30년 된 집이라면 40~50페이지는 오히려 평범합니다. 판단은 항목 수가 아니라 원인에서 갈립니다.
먼저 시계를 아셔야 합니다. NWMLS Form 35는 따로 기재하지 않으면 상호합의일로부터 10일 안에 승인, 해지, 추가 점검, 수리 요청 중 하나를 통지하도록 하고 있습니다. 추가 점검 기간은 인스펙터가 리포트에 전문가 확인을 권고했을 때 주어집니다. 그 한 줄이 시간을 만들어 줍니다.
그러면 리포트를 셀러에게 보내서 고쳐달라고 하면 되지 않습니까?
그렇게 하시면 안 됩니다. 셀러가 서면으로 요청하지 않는 한 리포트를 전달할 수 없고, 어기면 인스펙션 조건 자체가 포기된 것으로 처리됩니다. 그리고 수리 요청으로 넘어가는 순간 매수인은 해지할 수 있는 자리에서 회신을 기다리는 자리로 옮겨갑니다.
얼마 전 커클랜드의 1978년 주택이 그랬습니다. 인스펙터가 크롤스페이스 확인을 권했고, 추가 조사에서 여러 곳에 물이 고여 있었으며 조이스트 일부가 물러 있었습니다. 지하 확장 공간은 시 허가 기록에 없었습니다. 매도인은 배수 공사비를 부담하겠다고 했지만, 원인이 지하수위 쪽이라면 그 금액으로 끝나지 않습니다.
그러면 어디까지 넘어가고 어디에서 멈춰야 합니까?
저는 세 가지에서 멈춥니다. 구조에 손상이 확인된 경우, 지붕이나 벽체 목재가 썩은 경우, 그리고 크롤스페이스나 지하에 물이 여러 곳에서 발견되는 경우입니다.
이 셋의 공통점은 끝을 알 수 없다는 것입니다. 구조는 마감을 뜯기 전에는 범위가 나오지 않고, 인스펙션 기간에 벽을 열어보는 일은 셀러의 허락과 원상복구 책임이 따릅니다. 벽체 부식은 보이는 자리보다 넓은 경우가 많습니다. 물은 원인이 표면 배수인지 지하수위인지에 따라 비용이 몇 배로 달라집니다. 실거주 매수인이라면 이 셋은 가격 조정으로 덮지 않는 편이 낫습니다. 원인이 남아 있으면 같은 일이 다시 진행되기 때문입니다.
나머지 항목은 세 가지로 나눕니다. 첫째, 원인이 확인되었는가입니다. 천장 얼룩만으로는 지붕 누수인지 결로인지 알 수 없습니다. 원인을 모르는 항목은 협상 대상이 아니라 조사 대상입니다. 둘째, 고치면 끝나는가입니다. 흔적이 한 번인지 반복인지에 따라 성격이 달라집니다. 셋째, 돈으로 끝나는가입니다. 허가와 보험으로 번지는 항목은 가격 조정만으로 정리되지 않습니다. 소모품과 마감은 넘어가도 됩니다.
마지막으로 한 가지만 더 말씀드립니다. 기한 안에 통지하지 않으면 계약이 해지되는 것이 아니라 조건이 포기됩니다. 셀러는 아무것도 고칠 의무가 없어집니다. 침묵은 안전한 선택이 아닙니다.
집은 고쳐 쓰는 물건입니다. 다만 고칠 수 있는 것과 원인이 남는 것은 다릅니다. 50페이지에서 멈춰야 할 줄을 찾아내는 일, 주택 구매의 실력은 대개 거기에서 갈립니다.
참고: NWMLS Form 35(Inspection Addendum) 제3항 통지 기한, 제4항 리포트 전달, 제5항 추가 점검. RCW 18.280 워싱턴주 홈인스펙터 면허. 위 일수는 계약서에 별도로 기재하지 않았을 때의 기본값이며, 실제 거래에서는 서명한 계약서의 내용이 적용됩니다.